¿Puede el propietario de un local arrendado ser responsable de los daños que unas tuberías ocultas causan a un inmueble vecino? El Tribunal Supremo acaba de responder con claridad: sí. La responsabilidad del propietario por filtraciones en un local arrendado no desaparece por el hecho de que el inmueble esté alquilado, ni siquiera cuando las averías no son visibles.
La Sentencia del Tribunal Supremo 794/2026, de 26 de mayo (ROJ: STS 2343/2026, ECLI:ES:TS:2026:2343, ponente: Raquel Blázquez Martín), resuelve un caso que afecta directamente a miles de propietarios de locales comerciales en España: el deber de vigilar las instalaciones estructurales de un inmueble antiguo, aunque esté arrendado a terceros.
El pronunciamiento es especialmente relevante porque delimita con precisión cuándo el propietario-arrendador responde frente a terceros por los daños derivados de averías en elementos ocultos del inmueble.
Los hechos: tuberías centenarias y daños por agua en Valladolid
D. Domingo y D.ª María Cristina adquirieron en marzo de 2016 un local comercial en la calle Correos de Valladolid, destinado a bar. El edificio tenía más de 117 años de antigüedad. En el momento de la compra, el local ya estaba arrendado y los nuevos propietarios, domiciliados en Zamora, mantuvieron la situación de alquiler sin solución de continuidad.
Las tuberías de fontanería del local, que discurrían por el interior de los elementos estructurales y no eran visibles, presentaban varios puntos de fuga por agotamiento de su vida útil. En una reforma parcial de 2013 se habían sustituido solo algunas tuberías originales de acero galvanizado por PVC, pero las restantes permanecían intactas.
En octubre de 2017, los daños se hicieron evidentes: el sótano de un local colindante, propiedad de la mercantil Trescina S.L., presentaba humedades graves. Tras una inspección con técnicos de Aguas de Valladolid S.A., se confirmó que las filtraciones procedían de la instalación de fontanería del local de los demandados.
Trescina S.L. reclamó 63.605,14 euros por daño emergente y 20.122,29 euros por lucro cesante. El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda y condenó a los propietarios a pagar 63.605,14 euros. La Audiencia Provincial de Zamora redujo la condena a 44.523,60 euros. Los propietarios recurrieron en casación.
La cuestión jurídica: ¿responde el propietario arrendador por tuberías no visibles?
El recurso de casación planteó dos motivos. El primero, la supuesta infracción de la doctrina del TS sobre la responsabilidad extracontractual del propietario-arrendador por filtraciones (art. 1902 CC). Los recurrentes argumentaban que, según sentencias anteriores (STS 384/1993, STS 334/2001), solo cabe responsabilidad del propietario cuando este conoce el mal estado de las instalaciones y no repara.
El segundo motivo cuestionaba la aplicación de la teoría del riesgo y la inversión de la carga de la prueba al artículo 1902 del Código Civil. Los recurrentes sostenían que ser propietario de un inmueble no constituye una actividad de riesgo que justifique invertir la carga probatoria.
Los preceptos en juego eran los artículos 1902 CC (responsabilidad extracontractual), 1554.2.º CC (obligación del arrendador de hacer las reparaciones necesarias), 1910 CC (responsabilidad del cabeza de familia) y 1907 CC (daños por ruina del edificio).
Qué dice el Tribunal Supremo sobre la responsabilidad del propietario
El Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación y confirmó la responsabilidad de los propietarios, aunque matizó el razonamiento de la Audiencia Provincial.
En primer lugar, el TS apreció una omisión culposa de los propietarios, consistente en no vigilar ni comprobar el estado de las instalaciones de fontanería de un edificio de más de un siglo de antigüedad que habían mantenido alquilado sin supervisión efectiva:
«Efectivamente en el caso que enjuiciamos los propietarios han incurrido en una omisión culposa consistente en no vigilar y comprobar si las instalaciones de fontanería de un local ubicado en un edificio de más de un siglo de antigüedad, que han mantenido alquilado sin solución de continuidad a diferentes empresas, se encontraban en buen estado.»
El TS fue claro al señalar que las cláusulas del contrato de arrendamiento que atribuían al inquilino las reparaciones de fontanería no eximen al propietario frente a terceros:
«Las prescripciones de estos contratos solo tienen fuerza vinculante entre las partes que lo firmaron (art. 1257 CC), de modo que podrían sustentar a lo sumo un derecho de repetición de los propietarios frente a los inquilinos, pero en ningún modo serían oponibles frente a terceros.»
Sin embargo, el Tribunal corrigió a la Audiencia Provincial en un punto importante: rechazó la aplicación de la teoría del riesgo y la inversión de la carga de la prueba. La responsabilidad se funda exclusivamente en la culpa subjetiva del artículo 1902 CC, no en criterios cuasiobjetivos. Solo en actividades de carácter anormalmente peligroso cabe invertir la carga de la prueba, y ser propietario de un inmueble no lo es.
Doctrina establecida: el deber de vigilancia del propietario-arrendador
La STS 794/2026 establece una doctrina que precisa y matiza pronunciamientos anteriores del propio Tribunal. La regla jurídica puede resumirse así:
El propietario de un inmueble arrendado responde por los daños causados a terceros por averías en las instalaciones estructurales no visibles cuando concurre una omisión del deber de vigilancia. Este deber es especialmente exigible cuando:
— El edificio tiene una antigüedad considerable que hace previsible el deterioro de las instalaciones.
— El local se ha mantenido alquilado de forma continuada sin que el propietario supervise efectivamente su estado en las transiciones entre arrendatarios.
— El uso del local (en este caso, bar) implica un mayor desgaste de las instalaciones de fontanería.
El TS distingue este supuesto de los casos resueltos en las STS 384/1993 y STS 334/2001, donde la avería se debía a elementos externos y visibles (un latiguillo o tubo flexible). En aquellos casos, el título de imputación adecuado era el artículo 1910 CC (responsabilidad del habitante), no el 1902 CC.
La Sala fundamentó el deber de conservación del propietario en múltiples normas: el artículo 1554.2.º CC, el artículo 16.1 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), el artículo 9.1 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH) y el artículo 15.1.b) del Texto Refundido de la Ley de Suelo.
Implicaciones prácticas para propietarios de locales arrendados
Esta sentencia tiene consecuencias directas para cualquier propietario que tenga un inmueble alquilado, especialmente si se trata de edificios antiguos.
Inspeccionar las instalaciones antes de comprar. El TS subraya que los demandados no constan haber comprobado el estado del local antes de firmar la compraventa. Una inspección técnica previa habría detectado el riesgo.
Supervisar el inmueble entre arrendatarios. Cada vez que cambia el inquilino es una oportunidad para revisar el estado del local. Los propietarios de este caso no lo hicieron en ninguno de los tres cambios de arrendatario.
Revisar periódicamente las instalaciones ocultas. En edificios antiguos, el TS considera exigible una revisión periódica de las conducciones e instalaciones estructurales, aunque estén ocultas y no presenten problemas aparentes.
Las cláusulas del contrato no protegen frente a terceros. Atribuir al inquilino la responsabilidad de mantener la fontanería puede dar derecho a repetir contra él, pero no exime al propietario de su responsabilidad extracontractual frente a los vecinos perjudicados.
Contratar un seguro de responsabilidad civil. La cuantía de los daños (44.523,60 euros en este caso, sin contar costas) justifica sobradamente disponer de una póliza de responsabilidad civil como propietario.
Conclusión
La STS 794/2026 refuerza la posición del Tribunal Supremo a favor de la protección de terceros perjudicados por filtraciones procedentes de inmuebles arrendados. El propietario no puede desentenderse del estado de las instalaciones estructurales del inmueble por el mero hecho de haberlo alquilado. La responsabilidad del propietario por filtraciones en un local arrendado se fundamenta en el deber de vigilancia y conservación que le imponen el Código Civil y la legislación sectorial, y se intensifica cuanto mayor es la antigüedad del edificio.
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