Las arras penitenciales son una de las figuras más utilizadas —y peor comprendidas— en la compraventa de inmuebles en España. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, pero ¿qué ocurre cuando una promotora cancela un proyecto entero y pretende liquidar su responsabilidad devolviendo el doble de lo recibido? El Tribunal Supremo acaba de pronunciarse en la STS 1558/2026, de 9 de abril (ponente: Seoane Spiegelberg, ECLI:ES:TS:2026:1558, recurso 3745/2021), fijando criterios claros sobre la naturaleza de las arras penitenciales, su distinción con las arras penales y la validez de su ejercicio frente a consumidores.
Este artículo analiza la sentencia, la doctrina que establece y las consecuencias prácticas para compradores y promotores inmobiliarios.
Los hechos: una promotora desiste del proyecto
Una promotora inmobiliaria celebró varios precontratos de compraventa con compradores interesados en viviendas sobre plano. Cada reservista entregó 6.000 euros en concepto de arras penitenciales, con referencia expresa al artículo 1454 del Código Civil. El contrato establecía que, si la operación no se verificaba por causa imputable al reservista, este perdería la cantidad entregada; si era la promotora la que desistía, debía devolver el doble.
La cláusula tercera fijaba un plazo de entrega de 25 meses desde la obtención de la licencia de obras. La licencia se obtuvo el 5 de mayo de 2016. Sin embargo, el 2 de julio de 2018, la promotora comunicó a los reservistas su decisión de renunciar al proyecto, ofreciendo la devolución duplicada de las arras.
Los compradores no aceptaron. Consideraban que la promotora no estaba ejerciendo un desistimiento legítimo, sino encubriendo un incumplimiento contractual derivado de la falta de financiación. Reclamaron una indemnización por daños y perjuicios superior al doble de las arras.
Arras penitenciales o arras penales: la cuestión jurídica
El debate central del litigio era la calificación jurídica de las arras. Existen tres tipos en nuestro Derecho: las arras confirmatorias (señal de la celebración del contrato), las arras penales (cláusula penal que sanciona el incumplimiento) y las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, que otorgan a ambas partes la facultad de desistir del contrato perdiendo la cantidad entregada o devolviéndola duplicada.
La diferencia es decisiva. Si las arras son penitenciales, la promotora cumple devolviendo el doble y no cabe reclamar más. Si son penales, funcionan como una cláusula de penalización por incumplimiento, pero no impiden al comprador ejercitar la acción de cumplimiento o reclamar una indemnización completa de los daños sufridos.
La juzgadora de primera instancia calificó las arras como penales. Razonó que la promotora estaba «disfrazando de desistimiento lo que ha sido una resolución contractual debida a la imposibilidad de cumplir las obligaciones asumidas por no haber obtenido la financiación necesaria». Además, rechazó que la cláusula fuera abusiva conforme al Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios (arts. 85, 86 y 87 TRLGDCU).
La Audiencia Provincial revocó la sentencia. Aplicando el criterio de interpretación literal del artículo 1281 del Código Civil, concluyó que las arras eran penitenciales: el contrato las denominaba expresamente así y remitía al artículo 1454 CC.
Qué dice el Tribunal Supremo sobre las arras penitenciales
El Tribunal Supremo confirma la sentencia de la Audiencia Provincial y desestima el recurso de casación de los compradores. Los argumentos clave son tres.
Primero: prevalece la interpretación literal. El contrato calificaba las arras como penitenciales «con expresa referencia al art. 1454 del CC que las regula». El TS señala que este razonamiento de la audiencia «no puede reputarse ilógico, irracional o arbitrario». Cuando las partes emplean un término jurídico preciso y lo vinculan al artículo que lo regula, la interpretación literal es la primera regla aplicable.
Segundo: las arras penitenciales no son abusivas. Los recurrentes alegaron que la cláusula era abusiva porque permitía a la promotora resolver unilateralmente el contrato. El Tribunal Supremo rechaza este argumento:
«No se otorgó a la promotora la posibilidad de resolución unilateral del contrato, sino que nos hallamos ante un supuesto legítimo de operatividad de unas arras penitenciales, cuyo juego normativo atribuye a ambas partes la facultad de desligarse de la reserva pactada, los reservistas mediante la pérdida de la suma de 6.000 € entregada a la promotora, y esta con la obligación de devolverlas duplicadas; es decir que, en ambos casos, de desistimiento las partes contratantes han de devolver la misma suma de dinero.»
La clave es la reciprocidad: ambas partes pueden desistir en las mismas condiciones. El comprador pierde 6.000 €; la promotora paga 12.000 € (el doble). La cláusula no es desequilibrada porque el coste económico del desistimiento es simétrico.
Tercero: la doctrina de los actos propios no impide el desistimiento. Los compradores argumentaron que la promotora había enviado comunicaciones indicando que se firmarían los contratos de compraventa, lo que generaba una confianza legítima incompatible con el posterior desistimiento. El TS analiza los hechos y concluye que las comunicaciones previas no vinculaban a la promotora de forma que le impidieran ejercer la facultad de desistimiento pactada en el contrato.
Doctrina establecida: arras penitenciales y criterio literal
De esta sentencia se extraen varias reglas jurisprudenciales aplicables a futuros litigios sobre arras penitenciales.
La primera es que la calificación expresa de las arras como penitenciales, con referencia al artículo 1454 CC, constituye un indicio determinante de su naturaleza. La jurisprudencia ya venía exigiendo una «voluntad indubitada» para calificar las arras como penitenciales (SSTS 583/2018, de 17 de octubre, y 719/2010, de 11 de noviembre). La STS 1558/2026 confirma que esa voluntad queda acreditada cuando el contrato las denomina así y cita el precepto aplicable.
La segunda regla es que las arras penitenciales, por su naturaleza bilateral, no constituyen una cláusula abusiva en contratos con consumidores. El desequilibrio que sancionan los artículos 85, 86 y 87 del TRLGDCU no concurre cuando ambas partes asumen un coste equivalente por el desistimiento.
La tercera es que el motivo real del desistimiento (en este caso, la falta de financiación) no altera la naturaleza de las arras ni impide su ejercicio, siempre que el contrato prevea expresamente la facultad de desistir.
Implicaciones prácticas para compradores y vendedores
Esta sentencia tiene consecuencias directas para la práctica inmobiliaria.
Para compradores de vivienda sobre plano: si el contrato de reserva incluye arras penitenciales, el riesgo está cuantificado y limitado. Si la promotora desiste, el comprador recibirá el doble de lo entregado, pero no podrá reclamar una indemnización por los daños derivados de la no construcción de la vivienda (gastos de búsqueda de alternativas, diferencia de precio con otra vivienda, lucro cesante). Antes de firmar, conviene valorar si el importe de las arras es suficiente como compensación en caso de desistimiento del promotor.
Para promotores: la sentencia confirma que las arras penitenciales correctamente redactadas constituyen un mecanismo legítimo de desvinculación. La clave está en la redacción: denominarlas expresamente «arras penitenciales», citar el artículo 1454 CC, y garantizar que la cláusula sea bilateral (ambas partes pueden desistir en condiciones equivalentes).
Para la redacción del contrato: las partes deben ser conscientes de que la calificación literal es determinante. Si se quiere pactar una cláusula penal en lugar de arras penitenciales, debe evitarse cualquier referencia al artículo 1454 CC y emplear una formulación que vincule la penalización al incumplimiento, no al desistimiento.
Asimismo, la STS 726/2025, de 19 de febrero (ponente: Parra Lucán, ECLI:ES:TS:2025:726), ya había subrayado que la existencia de todos los elementos de una compraventa (objeto determinado y precio cierto) no impide que las arras sean penitenciales. Lo único que revela es que las arras se han pactado «en el marco de una compraventa», pero no altera los efectos jurídicos pactados.
Conclusión
La STS 1558/2026 refuerza la seguridad jurídica en materia de arras penitenciales. Cuando el contrato las denomina así, cita el artículo 1454 CC y establece un régimen bilateral de desistimiento, el Tribunal Supremo respeta la voluntad de las partes sin reclasificar la cláusula como arras penales.
Para el comprador, esto implica que debe negociar cuidadosamente el importe de las arras antes de firmar. Para el promotor, que una redacción precisa y bilateral le protege frente a reclamaciones que pretendan ir más allá del doble de las arras.
Si necesita asesoramiento sobre un contrato con arras penitenciales, la revisión de un precontrato de compraventa o la reclamación derivada de un desistimiento, consulte con nuestro despacho.
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