Si firmaste una hipoteca y pagaste de tu bolsillo los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, es muy probable que puedas recuperar una parte significativa de ese dinero. La jurisprudencia ha evolucionado enormemente en los últimos años, y a día de hoy existe un criterio consolidado sobre qué gastos hipotecarios son reclamables y en qué proporción. Te lo explico con detalle en esta guía.
Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar
Cuando se constituye un préstamo hipotecario, se generan una serie de gastos derivados de la intervención de notario, registrador, gestoría, tasación y tributos. Tradicionalmente, las entidades bancarias imponían el pago íntegro de todos estos gastos al prestatario (el cliente), mediante una cláusula tipo que rezaba algo similar a: «Serán de cuenta del prestatario todos los gastos e impuestos derivados de la presente escritura».
El Tribunal Supremo, en una línea jurisprudencial iniciada con la sentencia de 23 de diciembre de 2015 y consolidada progresivamente, declaró abusiva esta cláusula de gastos por generar un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor, al imponerle gastos que, en todo o en parte, correspondían a la entidad prestamista.
Veamos gasto a gasto qué se puede recuperar:
Gastos de notaría
El arancel notarial por la escritura de constitución de hipoteca debe repartirse al 50% entre banco y cliente. La razón es que la escritura beneficia a ambas partes: al banco, porque constituye su garantía real; y al cliente, porque obtiene su préstamo. El Tribunal Supremo ha consolidado este criterio del reparto por mitades.
Si pagaste el 100% de los gastos notariales, puedes reclamar el 50%. En una hipoteca tipo, esto puede suponer entre 300 y 800 euros recuperables.
Gastos de registro de la propiedad
La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad corresponde íntegramente al banco. Es la entidad la principal interesada en inscribir la garantía hipotecaria, ya que sin inscripción registral la hipoteca no tiene eficacia como derecho real. El Tribunal Supremo ha sido claro en este punto.
Si pagaste los gastos de registro, puedes reclamar el 100%. Estos gastos suelen oscilar entre 200 y 600 euros.
Gastos de gestoría
Los gastos de gestoría deben repartirse al 50% entre banco y cliente. Aunque el Tribunal Supremo tardó más en fijar un criterio uniforme sobre este concepto, la doctrina mayoritaria aplica el reparto por mitades, ya que la gestoría realiza trámites en interés de ambas partes (liquidación de impuestos, presentación en el Registro, etc.).
La cantidad recuperable por este concepto suele situarse entre 150 y 500 euros.
Gastos de tasación
La tasación del inmueble corresponde íntegramente al banco. Es la entidad la que necesita la tasación para evaluar la garantía y determinar el importe del préstamo. El cliente, por sí mismo, no habría encargado una tasación.
No obstante, la jurisprudencia sobre este punto ha sido más vacilante, y algunos tribunales han denegado la devolución de la tasación. A día de hoy, la posición mayoritaria es favorable a su restitución al consumidor. El importe de la tasación suele rondar los 250-400 euros.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este es el concepto más relevante en términos cuantitativos. El AJD de la escritura de constitución de hipoteca solía suponer entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la comunidad autónoma. En una hipoteca de 150.000 euros, podía suponer entre 750 y 2.250 euros o más.
La situación del AJD ha atravesado una evolución compleja:
- Hasta noviembre de 2018, el AJD lo pagaba el prestatario (el cliente), según la normativa fiscal vigente y la doctrina del Tribunal Supremo.
- El Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, modificó la Ley del Impuesto y estableció que el sujeto pasivo del AJD en los préstamos hipotecarios es el prestamista (el banco). Pero esta norma solo se aplica a las hipotecas firmadas a partir de su entrada en vigor.
En consecuencia: el AJD solo es reclamable para hipotecas firmadas a partir de noviembre de 2018 en las que, por error, se haya cobrado al cliente. Para hipotecas anteriores, el Tribunal Supremo ha declarado que el AJD no es recuperable, al haber sido una obligación legal del prestatario en ese momento.
Esto significa que, para la mayoría de reclamaciones de gastos hipotecarios (referidas a hipotecas anteriores a esa fecha), el AJD queda excluido de la devolución.
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Cuánto puedes recuperar en total
Sumando todos los conceptos reclamables (notaría al 50%, registro al 100%, gestoría al 50% y tasación al 100%), la cantidad recuperable en una hipoteca media suele situarse entre 1.000 y 3.000 euros, sin contar el AJD.
A esa cantidad hay que sumar los intereses legales del dinero devengados desde la fecha en que se realizó cada pago, lo que puede incrementar la suma entre un 15% y un 30% adicional, dependiendo de la antigüedad de la hipoteca.
Plazos para reclamar los gastos hipotecarios
Los plazos de prescripción son una cuestión que ha generado intenso debate jurídico. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronunció al respecto en su sentencia de 25 de enero de 2024, estableciendo que los plazos de prescripción nacionales son compatibles con el Derecho de la Unión, siempre que el consumidor haya tenido oportunidad real de conocer sus derechos.
En la práctica, los tribunales españoles están aplicando el plazo de cinco años del artículo 1964 del Código Civil, contado desde la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (que es cuando el consumidor medio pudo razonablemente conocer el carácter abusivo de la cláusula de gastos). Esto sitúa la fecha límite en torno a diciembre de 2020 para muchos casos, aunque hay argumentos jurídicos para defender plazos más amplios en función de las circunstancias concretas.
No obstante, la cuestión no está definitivamente cerrada. El propio TJUE y el Tribunal Supremo siguen resolviendo cuestiones sobre el cómputo del plazo, por lo que si todavía no has reclamado, es importante actuar con rapidez y que un profesional valore tu caso concreto.
Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca: proceso paso a paso
1. Recopilación de documentación
Necesitarás:
- La escritura de constitución del préstamo hipotecario, donde consta la cláusula de gastos.
- Las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las conservas, puedes solicitar duplicados al notario, al Registro de la Propiedad y a la gestoría que intervino.
- El justificante del pago del AJD (modelo 600), si procede.
2. Reclamación extrajudicial al banco
Se envía una reclamación formal al Servicio de Atención al Cliente de la entidad, solicitando la devolución de los gastos indebidamente cobrados. La entidad tiene dos meses para responder. Algunas entidades, ante la evidencia de la jurisprudencia, han empezado a ofrecer acuerdos extrajudiciales para evitar la condena en costas. Es importante valorar con cuidado cualquier oferta antes de aceptarla, porque en muchos casos las propuestas del banco son significativamente inferiores a lo que se obtendría en sede judicial.
3. Demanda judicial
Si la entidad no responde o rechaza la reclamación, se interpone demanda ante el Juzgado de Primera Instancia. El procedimiento dependerá de la cuantía reclamada:
- Si la reclamación es inferior a 6.000 euros (lo más frecuente): juicio verbal.
- Si supera los 6.000 euros: juicio ordinario.
En ambos casos, la representación por abogado y procurador es obligatoria cuando la cuantía supera los 2.000 euros. Dada la consolidación de la jurisprudencia, los plazos de resolución suelen ser razonables (6-12 meses en primera instancia).
4. Sentencia y cobro
Con sentencia estimatoria, el banco debe devolver las cantidades reconocidas más los intereses legales. Si la sentencia es íntegramente estimatoria, la entidad será condenada al pago de las costas procesales.
¿Merece la pena reclamar?
La respuesta corta es sí, en la mayoría de los casos. Las probabilidades de éxito son elevadas (la jurisprudencia es muy favorable al consumidor), las cantidades recuperables son significativas, y la condena en costas al banco hace que el procedimiento pueda resultar económicamente neutro o incluso gratuito para el reclamante.
No obstante, cada caso requiere un análisis individualizado. Factores como la fecha de firma de la hipoteca, la existencia de reclamaciones previas, la solvencia de la entidad o posibles acuerdos extrajudiciales pueden influir en la estrategia más adecuada. Un abogado especializado en derecho bancario puede valorar tu situación concreta y recomendarte el mejor camino a seguir.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar si ya he vendido la vivienda o cancelado la hipoteca?
Sí. Lo relevante es que pagaste unos gastos que no te correspondían. Que la hipoteca esté cancelada o la vivienda vendida no afecta a tu derecho a reclamar la devolución.
¿Puedo reclamar si el banco que me concedió la hipoteca ya no existe?
Sí. Si la entidad ha sido absorbida por otra, la entidad absorbente asume las obligaciones de la anterior. Es un caso frecuente tras la reestructuración del sector bancario español.
¿Puedo reclamar solo algunos gastos y no todos?
Sí, pero no tiene sentido. Lo recomendable es reclamar todos los gastos reclamables en una sola demanda, para maximizar la recuperación y la eficiencia del procedimiento.
Conclusión
La reclamación de gastos hipotecarios es un derecho del consumidor respaldado por una jurisprudencia consolidada. Si firmaste una hipoteca y pagaste la totalidad de los gastos de constitución, es muy probable que tengas derecho a recuperar entre 1.000 y 3.000 euros, más intereses legales. Pero los plazos de prescripción avanzan, y cada día que pasa puede comprometer tu reclamación.
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