Tu contrato hipotecario puede contener cláusulas que la ley considera abusivas y que, por tanto, son nulas de pleno derecho. Si sospechas que tu hipoteca incluye condiciones que no entiendes o que parecen desproporcionadas, este artículo te ayuda a identificar las cláusulas abusivas en hipotecas más frecuentes y a entender qué opciones tienes para reclamar.
Qué es una cláusula abusiva
Según el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, se consideran abusivas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causan un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
En el ámbito hipotecario, esto se traduce en cláusulas que las entidades bancarias incluían de forma generalizada en sus contratos tipo, sin negociación real con el cliente, y que favorecían desproporcionadamente al banco. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y el Tribunal Supremo han ido declarando la nulidad de muchas de estas cláusulas a lo largo de los años.
La consecuencia de la declaración de abusividad es radical: la cláusula se tiene por no puesta. No se modera, no se sustituye por otra más equilibrada: simplemente desaparece del contrato, y las cantidades pagadas en virtud de esa cláusula deben ser restituidas al consumidor.
Las cláusulas abusivas más frecuentes en hipotecas
Cláusula suelo
La cláusula suelo es, probablemente, la cláusula abusiva más conocida. Consiste en un tipo de interés mínimo que se aplica al préstamo independientemente de cómo evolucione el índice de referencia (normalmente el Euríbor). Mientras el contrato se presenta como un préstamo a tipo variable, la cláusula suelo impide que el interés baje por debajo de un determinado porcentaje, eliminando así la ventaja del tipo variable cuando los tipos de interés descienden.
El Tribunal Supremo declaró la posible abusividad de las cláusulas suelo por falta de transparencia en su sentencia de 9 de mayo de 2013. El TJUE, en su sentencia de 21 de diciembre de 2016, obligó a devolver todas las cantidades cobradas de más desde el inicio del contrato (no solo desde la fecha de la sentencia, como inicialmente estableció el Supremo).
Cómo identificarla: busca en tu escritura hipotecaria expresiones como «tipo mínimo», «interés mínimo de referencia», «en ningún caso el tipo de interés aplicable será inferior a…» o «suelo del…%». Suele estar en la cláusula financiera relativa al tipo de interés variable.
IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios)
El IRPH es un índice de referencia alternativo al Euríbor que históricamente ha sido más alto. Mientras el Euríbor refleja el tipo al que los bancos se prestan dinero entre sí, el IRPH refleja el tipo medio de los propios préstamos hipotecarios, incorporando ya el diferencial de beneficio del banco. Aplicar el IRPH como índice de referencia y sumarle además un diferencial supone, en la práctica, un doble margen para la entidad.
La litigiosidad en torno al IRPH ha sido enorme. El TJUE, en varias sentencias, ha establecido que los tribunales nacionales deben analizar caso por caso si la comercialización del IRPH cumplió con los requisitos de transparencia: si al consumidor se le explicó qué era el IRPH, cómo se calculaba, cómo había evolucionado históricamente y cuál era su comparación con el Euríbor.
Cómo identificarlo: revisa qué índice de referencia utiliza tu hipoteca. Si aparece «IRPH Entidades», «IRPH Cajas», «IRPH Bancos» o «Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios» en lugar de «Euríbor», tu hipoteca está referenciada al IRPH.
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Comisión de apertura
La comisión de apertura es una cantidad que el banco cobra al inicio del préstamo, generalmente expresada como un porcentaje del capital prestado (habitualmente entre el 0,5% y el 2%). Durante años se consideró una retribución legítima por los trámites de estudio y concesión del préstamo.
El TJUE, en su sentencia de 16 de marzo de 2023, dictaminó que la comisión de apertura es una condición general de la contratación que puede ser sometida al control de transparencia y abusividad. Esto abrió la puerta a reclamarla si el banco no acreditó que el consumidor conocía el coste real que suponía y los servicios concretos que retribuía.
No obstante, el Tribunal Supremo, en sentencias posteriores, ha adoptado una posición restrictiva, considerando que la comisión de apertura supera generalmente el control de transparencia por ser un coste conocido y comprensible para el consumidor medio. Los tribunales de instancia están divididos, y el resultado depende mucho de las circunstancias concretas de cada caso.
Cómo identificarla: aparece habitualmente en las primeras cláusulas financieras de la escritura, junto al capital, plazo e interés. Busca «comisión de apertura», «comisión de estudio» o conceptos similares.
Hipoteca multidivisa
Las hipotecas multidivisa son préstamos hipotecarios referenciados a una moneda extranjera, típicamente el yen japonés o el franco suizo. Se comercializaron como productos ventajosos por los tipos de interés más bajos de esas divisas, pero ocultaban un riesgo de tipo de cambio devastador: si la divisa extranjera se apreciaba frente al euro, la deuda del hipotecado podía crecer exponencialmente en euros.
Esto es exactamente lo que ocurrió con el franco suizo, que experimentó una fuerte apreciación. Muchos hipotecados vieron cómo, tras años pagando cuotas, debían más dinero que al principio.
El Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de múltiples hipotecas multidivisa por falta de transparencia, al no haberse informado adecuadamente al consumidor del riesgo de tipo de cambio. La consecuencia es la eliminación de la cláusula multidivisa y la recalculación del préstamo como si siempre hubiera estado denominado en euros.
Cómo identificarla: si tu hipoteca menciona «yenes», «francos suizos», «libras esterlinas», «denominación en divisa» o «tipo de cambio», tienes una hipoteca multidivisa.
Cláusula de gastos
La cláusula que impone al prestatario el pago de todos los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos) ha sido declarada abusiva por el Tribunal Supremo. He analizado esta cuestión en detalle en otro artículo sobre la reclamación de gastos hipotecarios.
Cláusula de vencimiento anticipado
Las cláusulas de vencimiento anticipado permitían al banco dar por vencido el préstamo (es decir, exigir la devolución íntegra del capital pendiente) ante el impago de una sola cuota. Estas cláusulas han sido objeto de un intenso debate jurisprudencial.
El TJUE y el Tribunal Supremo han establecido que una cláusula que permite el vencimiento anticipado por el impago de una sola cuota es desproporcionada y, por tanto, abusiva. La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario establece actualmente unos umbrales mínimos de impago para que el banco pueda activar el vencimiento anticipado (12 cuotas o el 3% del capital en la primera mitad de vida del préstamo; 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad).
Cómo identificarla: busca cláusulas que mencionen «vencimiento anticipado», «resolución del contrato» o «exigibilidad de la totalidad» vinculadas al impago de cuotas.
Intereses de demora abusivos
Los intereses de demora son los que se aplican cuando el prestatario se retrasa en el pago de una cuota. El Tribunal Supremo ha establecido que, en préstamos hipotecarios con consumidores, son abusivos los intereses de demora que superen en más de dos puntos porcentuales el interés remuneratorio pactado. Si tu hipoteca tiene un interés ordinario del 3% y un interés de demora del 18%, ese interés de demora es claramente abusivo.
Cómo identificarlo: el tipo de interés de demora suele aparecer en la escritura junto al interés ordinario, a menudo en la misma cláusula financiera o en una cláusula separada denominada «intereses moratorios» o «penalización por demora».
Comisión por amortización anticipada excesiva
La comisión que el banco cobra cuando el hipotecado decide devolver total o parcialmente el préstamo antes del vencimiento puede ser abusiva si su importe excede los límites legales. La normativa vigente establece límites máximos para estas comisiones, y cualquier comisión que los supere puede ser reclamada.
Cómo revisar tu hipoteca
Para identificar si tu hipoteca contiene cláusulas abusivas, necesitas revisar tu escritura de constitución del préstamo hipotecario. Es el documento que firmaste ante notario. Si no conservas tu copia, puedes solicitar un duplicado al notario autorizante o a su sucesor en el protocolo, así como obtener una nota simple de la inscripción hipotecaria en el Registro de la Propiedad.
Presta especial atención a:
- Las cláusulas financieras: tipo de interés (fijo y variable), índice de referencia, diferencial, interés mínimo (suelo), interés de demora.
- Las cláusulas sobre gastos: quién asume notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos.
- Las cláusulas sobre comisiones: apertura, amortización anticipada, subrogación.
- Las cláusulas sobre vencimiento anticipado: en qué supuestos el banco puede exigir la devolución total.
- Si la hipoteca está referenciada a una divisa distinta del euro.
Si no estás seguro de si alguna cláusula de tu hipoteca puede ser abusiva, lo más prudente es que un profesional la revise. Un abogado especializado en derecho bancario puede analizar tu escritura e identificar todas las cláusulas potencialmente reclamables en una sola consulta.
Cómo reclamar una cláusula abusiva
El procedimiento para reclamar la nulidad de una cláusula abusiva sigue, en términos generales, estos pasos:
- Reclamación extrajudicial: escrito al Servicio de Atención al Cliente de la entidad, identificando la cláusula abusiva y solicitando su eliminación y la devolución de las cantidades cobradas indebidamente.
- Respuesta del banco: la entidad tiene dos meses para responder. Si acepta (poco habitual en la práctica), se formaliza un acuerdo. Si rechaza o no responde, se abre la vía judicial.
- Demanda judicial: se interpone ante el Juzgado de Primera Instancia. Es recomendable acumular en una misma demanda todas las cláusulas abusivas detectadas en el contrato, para optimizar el procedimiento y los costes.
- Sentencia y ejecución: si la sentencia declara la nulidad de la cláusula, el banco debe devolver todas las cantidades cobradas en virtud de ella, más los intereses legales del dinero.
Plazos para reclamar
La acción de nulidad de una cláusula abusiva es, en principio, imprescriptible: la cláusula es nula desde el origen y esa nulidad puede declararse en cualquier momento. Sin embargo, la acción de restitución de las cantidades pagadas (la reclamación del dinero) sí puede estar sujeta a plazos de prescripción, como ha señalado el TJUE. La cuestión del dies a quo (desde cuándo se cuenta el plazo) sigue siendo objeto de debate jurisprudencial.
En cualquier caso, la recomendación es clara: no demorar la reclamación. Cada día que pasa puede acercar tu caso al límite de prescripción.
Conclusión
Las cláusulas abusivas en hipotecas son más frecuentes de lo que muchos hipotecados creen. Una revisión profesional de tu escritura puede revelar condiciones que no deberían estar ahí y que, de ser declaradas nulas, dan derecho a recuperar cantidades importantes. Cláusula suelo, IRPH, gastos, comisiones, intereses de demora desproporcionados: la jurisprudencia ha abierto la puerta a la reclamación de todas ellas.
Si quieres que revise tu hipoteca e identifique las cláusulas reclamables en tu caso, puedes contactar conmigo en Allende Abogados..
